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Immobilienmarkt Stuttgart

 

Einschätzung des Stuttgarter Wohnimmobilienmarktes Ende des Jahres 2011

  • Der Zustand des Stuttgarter Wohnimmobilienmarktes basiert auf einem starken wirtschaftlichen Fundament. Noch immer ist die ökonomische Situation in Stuttgart und Umgebung als hervorragend zu bezeichnen. Die Auftragsbücher der meisten Unternehmen sind trotz europäischer Finanz- und Schuldenkrise weiterhin gut gefüllt, die Kapazitäten in überdurchschnittlichem Maße ausgelastet. Die Umsätze wachsen und die Gewinne entwickeln sich in vielen Betrieben zufriedenstellend. Die rege Investitionstätigkeit sowie der Anstieg der Beschäftigtenzahlen runden das gute Bild ab. Allerdings steht die Stuttgarter Wirtschaft der zukünftigen Entwicklung laut aktueller Konjunkturumfrage mittlerweile leicht skeptisch gegenüber. Zu unabwägbar erscheint die zukünftige gesamteuropäische Entwicklung im Banne der Schuldenkrise.
  • Neben den insgesamt dennoch sehr günstigen wirtschaftlichen Aussichten bietet die Stadt Stuttgart zudem ein attraktives landschaftliches Umfeld sowie kulturelles Angebot, welche den Wohnwert insgesamt deutlich erhöhen.
  • Aufgrund der topographischen Gegebenheiten der Stadt (Hänge/Täler) ist die Ausweisung gänzlich neuer Wohnungsbauflächen im Gegensatz zu Städten wie München oder Hamburg nur noch eingeschränkt möglich.
  • In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass die Einwohnerzahlen der baden-württembergischen Landeshauptstadt zwischen 2000 und 2010 bei weitgehend kontinuierlichem Verlauf um insgesamt 4 % angestiegen sind. Dabei konnte die Stadt in all den Jahren stets (deutlich) positive Wanderungssalden für sich verbuchen.
  • Pro Jahr ziehen ca. 40.000 Menschen von außerhalb nach Stuttgart zu und suchen vor Ort eine Wohnung oder ein Haus.
  • Im Zeitraum von 2000 bis 2009 ist die Zahl der Haushalte in Stuttgart um 3,2 % (+9.351) angestiegen, die der Wohnungen hingegen nur um 2,4 % (+6.827), womit sich ein statistischer Beleg für den Druck ergibt, der auf den Wohnungsmarkt ausgeübt wird. Der Leerstand an Wohnungen liegt in Stuttgart bei sehr geringen 1,8 %.
  • Berücksichtigt man diese Zahlen, so wird schnell deutlich, dass die reale Nachfrage nach Wohnungen und hier speziell nach Neubauwohneinheiten in Stuttgart weit über der Baufertigstellungsrate der letzten Jahre liegt.
  • TRIMAG schätzt das jährliche Nachfragevolumen nach Neubauwohnungen und –häusern auf etwa 2.300 Einheiten (Zeitraum: 2012 – 2016) ein. Eine aktuelle Studie (November 2011) des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung, die im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen erstellt worden ist, kommt sogar auf ein Volumen von ca. 2.750 Neubauwohneinheiten pro Jahr (Zeitraum: 2011 – 2020). 73 % der Nachfrage wird der Studie zufolge dabei auf das Segment der Geschosswohnungen ausgerichtet sein.
  • Aufgrund der genannten demographischen, wirtschaftlichen und baulichen Entwicklungen bzw. Gegebenheiten sind die Immobilienpreise in Stuttgart in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Gemäß TRIMAG-Preisdatenbank haben die durchschnittlichen Neubauangebotspreise für Eigentumswohnungen in der Stadt Stuttgart zwischen Anfang 2009 und Ende 2011 um ca. 500 €/m² bzw. 17 % zugenommen und liegen nun bei 3.575 €/m². Die mittleren Neubauangebotsmieten sind im gleichen Zeitraum um 60 Cent (+5,5%) auf 11,68 €/m² gestiegen.
  • Ein Gros der Nachfrage nach Wohnraum, v. a. auch höherpreisigen Wohnungen, ist auf die Kernstadt ausgerichtet.
  • Der Herausforderung der Schaffung neuen Wohnraumes tritt die Stadt neben der eher begrenzten Ausweisung neuer Bauflächen u.a. auch mittels Umnutzung von Gewerbeflächen in Wohnungen entgegen. Diese Vorgehensweise ermöglicht zumeist jedoch nur eine je Projekt recht überschaubare Anzahl neuer Wohnungen.
  • Große Hoffnung für den Wohnungsmarkt der Innenstadt ruht daher weiterhin auf den wohnungsmarktrelevanten Teilen des Stadtumbauprojektes „Stuttgart 21“. Im Zuge der Umsetzung dieses Großvorhabens sollen u.a. 11.000 Wohnungen entstehen. Abgesehen vom ersten Teilabschnitt (Europaviertel A1: im Bau - Mischnutzung - mehrere Hundert Wohnungen geplant) sind weitere Wohnungsbaumaßnahmen erst nach Entfernung der oberirdischen Gleisanlagen im Bahnhofsvorfeld zu erwarten.
  • Berücksichtigt man neueste Umfragen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) unter 245 Immobilienprofis, so hat die Diskussion um „Stuttgart 21“ zu einer Verschlechterung der Attraktivitätsbewertung Stuttgarts als Immobilienstandort geführt. Demnach behaupten 32 % der Wohnimmobilienexperten, dass Stuttgart an Attraktivität verloren habe, 68 % hingegen sehen einen weiteren Attraktivitätsgewinn. Dieser positive Wert muss jedoch in Vergleich zu den erwarteten Attraktivitätssteigerungen anderer Metropolregionen gesetzt werden, und diese fallen in der Region Köln-Bonn-Düsseldorf (92 %), im Rhein-Main-Gebiet (85 %), in der Region München (80 %), in der Region Hamburg (80 %) und in der Region Berlin (73 %) mittlerweile zum Teil deutlich höher als in der Region Stuttgart aus. Im Zuge einer Beruhigung der allgemeinen Debatte um Stuttgart 21 könnten die Werte für Stuttgart jedoch wieder ansteigen.
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