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Immobilienmarkt Berlin

 

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft

Die Mehrheit der Immobilienteilnehmer bewertet die Entwicklung des Berliner Wohnimmobilienmarktes deutlich positiv und geht auch in Zukunft von einer weiterhin sehr günstigen Entwicklung für Investoren und Vermieter aus. Nur wenige Stimmen warnen vor einer sich möglicherweise anbahnenden Immobilienblase, begründen ihre Skepsis allerdings v.a. mit dem noch immer nicht überwundenen schwierigen ökonomischen Erbe der Nachwendezeit, der weiterhin hohen Arbeitslosenrate und der geringen Kaufkraft der Berliner.
Diese Grundbedingung missachtend vollzieht sich auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt seit einigen Jahren ein rigoroser Trendwechsel. Rechnete sich der Neubau von Mietshäusern bei mehr als 100.000 leerstehenden Wohnungen für die meisten Investoren zuvor nicht, hat der Markt spätestens mit Beginn der Finanzmarkt- und Schuldenkrise einen nennenswerten Aufschwung genommen. Mittlerweile vergeht kaum eine Woche, in der kein neues großes Neubaugebiet in Angriff genommen wird. Viele dieser Wohnungen werden noch vor Baubeginn an Fonds verkauft.
Des Weiteren haben Großinvestoren aus In- und Ausland in den letzten Jahren Tausende von Bestandswohnungen in Paketkäufen erworben, weil sie mittelfristig ein beträchtliches Mietsteigerungspotential in der Stadt sehen, wobei nicht verschwiegen werden sollte, dass sich einige dieser Käufer offensichtlich zu wenig mit den Mikro- und Mesolagequalitäten und den zukünftigen Entwicklungsperspektiven der von ihnen erworbenen Objekte auseinandergesetzt haben.

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Positive Indikatoren

  • Zweifelsfrei liegt das durchschnittliche Preisniveau für Wohnimmobilien in Berlin noch immer deutlich niedriger als in anderen deutschen und vielen europäischen Metropolen, was die Stadt in Kombination mit einem positiven Imagewandel sowohl für institutionelle als auch für private Kapitalanleger anhaltend interessant macht.
  • Berlin bildet weiterhin eine starke Zuzugsregion. Demnach steigt die Zahl der Bewohner und Haushalte seit Jahren kontinuierlich an, woran sich auch in Zukunft nichts ändern wird. Experten schätzen, dass die Zahl der Haushalte weiterhin jedes Jahr um rund 10.000 wachsen wird.
  • Die Berliner Wirtschaft befindet sich seit einigen Jahren im Aufschwung und wächst stärker als im gesamtdeutschen Durchschnitt. In Folge dessen ziehen immer mehr Menschen mit höherem Einkommen in die deutsche Hauptstadt.
  • Trotz eines deutlich anziehenden Neubauvolumens durch lokale sowie zunehmend auch auswärtige Investoren nimmt der Leerstand von Bestandswohnungen ab. Bei den Mitgliedsunternehmen des Verbands BBU, welche 40 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands verwalten, lag die Quote laut Finanzmagazin Capital zuletzt nur noch bei drei Prozent und damit nur noch halb so hoch wie vor zehn Jahren.
  • Infolge des abnehmenden Leerstandes und der Jahr für Jahr ansteigenden Nachfrage sind für Berlin als Ganzes kontinuierlich steigende Miet- und Kaufpreise für Geschosswohnungen zu konstatieren.
  • Gemäß einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle lagen die Preise für Neuvermietungen im zweiten Halbjahr 2011 im stadtweiten Durchschnitt bei 7,05 €/m² und damit um mehr als neun Prozent höher als noch ein Jahr zuvor. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 betrug der Anstieg sogar fast 20 %.
  • Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Umsatzzahlen zeigen für das Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen deutlichen Anstieg auf allen drei Teilmärkten (unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum). Die Anzahl der Kaufverträge auf dem Berliner Grundstücksmarkt ist gegenüber dem Vorjahr um 20 % auf 32.672 (2010: 27.186) gestiegen. Der damit verbundene Geldumsatz hat um 28 % auf über 11,1 Mrd. € zugenommen. Seit dem v.a. durch den Boom von Paketverkäufen verursachten Rekordgeldumsatz von 2006/2007, stieg der Geldumsatz somit erstmalig wieder über 10 Mrd. €. Der bereits im Vorjahr beobachtete Umsatzanstieg hält zudem weiter an. Auf allen Teilmärkten ist ein Umsatzplus nach Kauffallzahlen und Geldmenge zu beobachten. Den stärksten Zuwachs nach Hauptteilmärkten (unbebaut, bebaut und Wohnungs- und Teileigentum) erfährt der Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums mit einer Steigerung nach Anzahl um 25 % auf 24.417 Kauffälle und einer Steigerung nach Geldumsatz um insgesamt 28 % auf 3,4 Mrd. €.
  • Laut Grundstücksmarktbericht ist das Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern weiter gestiegen. Besonders begehrt sind demnach unverändert reine Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzflächenanteil), die einen Anstieg nach Kauffällen von 24 % auf 994 (2010: 799) Vertragsabschlüsse verzeichnen. Ebenfalls begehrt sind Büro- und Geschäftshäuser mit einem Zuwachs nach Kauffällen von 12 % auf 236 (2010: 211) Verkäufe. Im Vergleich aller Teilmärkte verzeichnen diese beiden Gebäudegruppen die stärksten Umsatzsteigerungen nach Geldmenge. Bei Wohn- und Geschäftshäusern (mit Gewerbe) ist trotz Steigerung der Kauffallzahlen und des Geldumsatzes ein rückläufiger Flächenumsatz zu registrieren, was vor allem auf einen geringeren Anteil an größeren Objekten zurückzuführen ist.
  • CBRE definiert Berlin als den wichtigsten lokalen Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa. Betrachtet man Wohnungsportfolios mit mind. 50 WE, fielen 2011 37 % des gesamten deutschen Transaktionsvolumens auf Berlin.

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Mögliche Risiken

  • Gegenwärtig befinden sich zahlreiche große Wohnungsbauvorhaben in der Bau- oder Planungsphase. Im ungünstigsten Fall könnte eine Fortsetzung des exponentiellen Wachstums der vergangenen Jahre zu einem Überangebot an Eigentumswohnungen führen, das sich dann auch negativ auf die Preise für Mietwohnungen auswirken könnte.
  • Als Folge der jahrzehntelangen Teilung der Stadt, aber auch als Resultat eines wirtschaftlichen Strukturwandels finden sich innerhalb des Stadtgebietes noch zahlreiche potentielle Wohnungsbauflächen. Eine grundsätzliche Verknappung an Flächen, die sich preistreibend auswirken würde, droht somit zumindest mittelfristig nicht.
  • Die zunehmende Angst vor einem Auseinanderbrechen der Währungsunion und hohen Inflationsraten sorgt seit Jahren für eine Sonderkonjunktur bei Immobilien, von der Berlin besonders profitiert. Sollte die europäische Politik die Problematik nach und nach in den Griff bekommen und das Grundvertrauen in Staaten und Märkte wiederhergestellt werden, dürfte sich das Interesse an der vermeintlich sicheren Kapitalanlage Immobilie wohl wieder vermindern.
  • Auch wenn Berlins Wirtschaft prozentual relativ stark wächst und der Wirtschaftsstandort Berlin national wie international an Bedeutung gewinnt, fallen die ökonomischen Grundkennziffern weiterhin eher negativ aus. Noch immer ist das Durchschnittseinkommen der Berliner recht niedrig und die absolute Anzahl an Arbeitslosen hoch. Würden externe Faktoren wegfallen, stünde der Berliner Wohnungsmarkt auf einer wenig soliden Nachfragebasis.

Prognosen

  • Das Finanzmagazin Capital geht in seinem neuesten Immobilienkompass von Mai 2012 davon aus, dass die Kaufpreise und Mieten überwiegend noch weiter steigen werden, rät Investoren allerdings, abseits der vergleichsweise teuren Innenstadtviertel Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain zu suchen. Dass Berlin ein Investment wert ist, steht für Capital außer Frage, was eine Bewertung mit vier von fünf Sternen unterstreicht.
  • Das Maklerunternehmen Richert & Oertel prognostiziert in seinem Immobilienmarktbericht Berlin 2011/2012 auch für die kommenden Jahre eine weitere Preissteigerung und begründet diese u.a. mit der für deutsche Verhältnisse sehr hohen Fluktuation innerhalb der Stadt. Laut R & O werden die Neuvermietungen dazu beitragen, dass sich die Bestandsmietpreise in den kommenden Jahren stärker an die derzeitigen Neuvertragsmieten anpassen werden. Des Weiteren geht das Unternehmen davon aus, dass die Neubautätigkeit und Altbausanierung hinter der steigenden Einwohner- und Haushaltsentwicklung zurückbleibt, wodurch sich bis 2020 eine Wohnungsknappheit ergeben wird. Dieser Umstand wird zu einer weiteren Verringerung des Wohnungsleerstandes und damit zu einem weiter wachsenden Mietniveau beitragen. Laut R & O betrug die Leerstandsrate im vergangenen Jahr rund 7,4 % und der marktaktive Wohnungsleerstand sogar weniger als 3 %. In den begehrten Wohnlagen befand sich der Leerstand sogar leicht unterhalb von 2 %. Richert & Oertel weist zudem auf weiterhin auslaufende Mietpreisbindungen hin, wodurch die Preise bei Neuvermietungen auch in mittleren Lagen steigen werden.
  • Empirica rechnet damit, dass die für Investoren erzielbaren Mieten in den kommenden zwölf Monaten im Schnitt nur noch um drei bis vier Prozent steigen werden und begründet dieses u.a. mit einer leichten Überhitzung des Marktes.
  • Auch TrimaG geht davon aus, dass die Mieten und Kaufpreise innerhalb des Berliner Stadtgebietes im Großen und Ganzen weiterhin zulegen werden, wenngleich nicht mehr ganz so stark wie in der jüngeren Vergangenheit. Zudem registrieren wir eine Erweiterung des räumlichen Betrachtungsspektrums von Investoren über die bislang im Fokus stehenden Innenstadtbereiche in Richtung südlich und nördlich angrenzender Stadträume.
  • Allerdings sei streng darauf hingewiesen, dass sich Berlin in zahlreiche Stadtquartiere und Kieze unterteilt, die verschiedenen Trends der Wohnungsnachfrage unterliegen und deren Mikrolagenqualitäten trotz einer teilweise nur sehr geringen Distanz zueinander stark voneinander abweichen. Insofern erscheint es wichtig, die genauen Mikrolagebedingungen zu ergründen.

 

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