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Immobilienmarkt München

 

Der Münchner Markt für Wohnimmobilien…


...ist gekennzeichnet durch:

  • ein nicht nur bundes-, sondern auch europaweit allgemein sehr hohes Preisniveau
  • eine sehr starke Nachfrage nach quasi allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes
  • ein mehr und mehr an Bedeutung gewinnendes Luxus-Segment
  • ein gerade in den letzten zwei Jahren abermals stark angestiegenes Preisniveau in fast allen Segmenten, besonders auffallend allerdings im Segment der Luxuswohnungen

Hauptgründe für diese Ausprägungen liegen u.a. in…

  • einem Jahr für Jahr gegenüber dem errechneten Bedarf zu niedrig ausfallenden Bauvolumen
  • einem anhaltenden und nennenswerten Zuzug zumeist gut Verdienender nach München
  • einer starken Wirtschaftskraft der Stadt (inkl. geringer Arbeitslosenquote), welche dafür gesorgt hat, dass die Finanzkrise fast spurlos an ihr vorbei gegangen ist
  • der Erwartung, dass sich die realistisch in Zukunft innerhalb der Stadt zur Verfügung stehenden Bauflächen nach und nach verknappen werden
  • aktuell zudem in der drohenden Inflationsgefahr, welche dafür sorgt, dass zahlreiche Münchner, aber auch auswärtige Anleger ihr Kapital in den als „sicher“ geltenden Wohnimmobilienmarkt der Stadt leiten

Faktoren, welche die gegenwärtigen Marktentwicklungen etwas entschleunigen könnten:

  • Es mehren sich Stimmen, welche prognostizieren, dass die Absorptionspotentiale im Segment der Luxuswohnungen in näherer Zukunft erschöpft sein werden. Da die Preisentwicklungen im Luxussegment jedoch Vorbildfunktion für das Mittelpreissegment haben, könnte dieses zu einer Preisstagnation oder verminderten Steigerungsrate in weiten Teilen des freifinanzierten Wohnimmobilienmarktes führen.
  • Zwar wird wiederkehrend behauptet, dass die potentiellen Wohnbauflächen innerhalb Münchens in spätestens 15 bis 20 Jahren weitgehend erschöpft sein werden, doch darf angemerkt werden, dass die für die nächsten Dekaden im alle fünf Jahre wiederkehrend erscheinenden Wohnungspolitischen Handlungsprogramm der Stadt "Wohnen in München" prognostizierten Flächenpotentiale relativ stabil bei Werten von jeweils um die 50.000 WE verharren, so dass sich die vorhergesagte Verknappung der Flächen in Wahrheit weniger auf die absolute Quantität als vielmehr auf die (Lage)-Qualität der Baugrundstücke beziehen könnte.

Zwei denkbare Szenarien einer mittelfristigen Entwicklung des Münchner Wohnimmobilienmarktes:

Szenario 1:

Die vermeintliche Überhitzung des Marktes bzw. vor allem seines oberen Segmentes führt im Laufe der nächsten Jahre zu einer spontanen Regulierung (platzende Blase des Luxussegmentes). Dieses Szenario ist nicht unwahrscheinlich, dürfte den Münchner Markt für Wohnimmobilien in seinen Grundfesten jedoch nicht erschüttern. Zwar würden einige stark in diesem Segment engagierte Unternehmen aufgrund von Absatzschwierigkeiten nennenswerte Verluste hinnehmen müssen, die durchaus bis zum Konkurs führen können. Ansonsten jedoch würde lediglich eine Zeitlang auf den übermäßigen Bau großflächiger Wohnungen zugunsten mehrerer kleinerer Einheiten verzichtet werden, weil sich auf diese Weise die Anzahl potentieller Käufer wieder erhöhen würde. Der allgemeine Preisanstieg wäre zunächst gestoppt. Mit Preiseinbrüchen sei hingegen nicht zu rechnen, da Flächen weiterhin knapp und die allgemeine Nachfrage unverändert hoch bliebe.


Szenario 2:

Der Münchner Markt für hochpreisige Wohnobjekte übt trotz teilweise irreal anmutenden Entwicklungen auch weiterhin eine so starke Anziehungskraft auf Eigennutzer und Kapitalanleger aus, dass sich auch in den nächsten Jahren eine ausreichende Anzahl an Nachfragern im Luxussegment finden wird, welche das Preisniveau weiter hochhalten und die Gentrifizierung der Stadtviertel vorantreiben werden.

Überblick über größere Wohnungsbauptotenzialflächen in München

munich pots 2011

 

 

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