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Immobilienmarkt Frankfurt

 

Einschätzung des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes Mitte des Jahres 2011

  • Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt verfügt über ein starkes Fundament. Die Wirtschaft der Stadt verhält sich trotz Euro- bzw. Schuldenkrise sehr stabil: Laut einer Umfrage der IHK Frankfurt hielt das Konjunkturbarometer im Frühsommer 2011 mit 132,5 Punkten das Niveau vom Jahresanfang 2011. Im Herbst kam es nunmehr zwar zum allseits erwarteten Rückgang des Geschäftsklimaindikators auf 124,0 Punkte, aber auch der aktuelle Wert ist nach Meinung der Volkswirte der IHK weiterhin sehr positiv zu beurteilen. Negative Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt zeichnen sich bislang nicht ab.
  • Die günstige wirtschaftliche Situation Frankfurts spiegelt sich schon seit vielen Jahren in den laufend steigenden Einwohnerzahlen wider. So ist die Bewohnerschaft der Stadt zwischen Ende 2001 und Ende 2010 um fast 40.000 Personen bzw. 6 % angestiegen. Allein in den letzten fünf Jahren sind im Durchschnitt 5.500 Einwohner pro Jahr dazugekommen.
  • Damit in Zusammenhang stehend fiel der Wanderungssaldo der Stadt in den letzten Jahren mit einem gemittelten Wert von fast 2.800 Personen immer deutlich positiv aus. Im Hinblick auf die Zuwanderung ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass im Schnitt der letzten fünf Jahre per anno rund 50.000 Personen neu nach Frankfurt zugezogen sind, die im Prinzip eine neue Wohnung suchten, bei der es sich allerdings nicht unbedingt um eine Neubauwohnung handeln musste.
  • Aktuell zieht es Zuzügler und auch angestammte Frankfurter vor allem in die innenstadtnahen Stadtteile. Wanderungsstatistiken zufolge verzeichnen diese Stadtbereiche besonders hohe Wachstumsraten.
  • Aufgrund dieser Trends, welche vor allem die zentralen Bereiche Frankfurts als begehrte Lagen definieren, verwundert es nicht, dass die Immobilienpreise in diesen Stadtbereichen maßgeblich ansteigen, was letztendlich dann auch auf das gesamtstädtische Preisniveau abfärbt.
  • Jones Lang Lasalle hat in seiner aktuellen Studie (1. Halbjahr 2011) festgestellt, dass die Mieten im Zentrumsbereich z.T. erheblich angestiegen (aktuelle Mittelwerte: 10 bis 14 €/m² netto kalt), in den Randbereichen gegenüber 2010 jedoch gefallen sind (-2,0 %; aktuelle Mieten im Durchschnitt bei 9,50 €/m² netto kalt).
  • Ähnliches gilt für den Eigentumswohnungsmarkt. Demnach sind die Preise in den Innenstadtbereichen z.T. erheblich angestiegen. In den besten Lagen werden mittlerweile Spitzenpreise von bis zu 8.000 €/m² verlangt (Mittelwerte: 3.000 bis 4.700 €/m², abhängig vom Stadtteil). In den Außenbezirken (z.B. Kalbach-Riedberg, Harheim oder Bergen-Enkheim) liegen die Durchschnittsangebotspreise bei aktuell 2.400 €/m², während das Angebotsniveau (Neu- und Altbau) für Eigentumswohnungen im Westen (z.B. Unterliederbach, Zeilsheim) sogar bei unter 1.800 €/m² verortet ist.
  • Zusammenfassend kann man feststellen, dass innerhalb der Stadt prinzipiell sehr hohe Preise realisiert werden können, dieses vor allem aber in den guten Innenstadtlagen gelingt.
  • Großflächige Wohnungsbaugebiete/-potentiale in der Innenstadt bzw. in Innenstadtnähe gibt es jedoch auch in Frankfurt nicht mehr viele.
  • Eine der wenigen Ausnahmen bildet das aktuell in aller Munde befindliche Europaviertel, welches sich aufgrund einer enormen Nachfrage seitens diverser Entwickler weit schneller als zunächst erwartet entwickelt.
  • Südlich des Mains wartet zudem noch das seit Jahren brachliegende Areal rund um den Henniger Turm auf eine Entwicklung. Planungen zufolge können in diesem Bereich etwa 750 neue Wohnungen entstehen.
  • Weitere große Entwicklungen mit mehreren Hundert Wohneinheiten zeichnen sich im innerstädtischen Umfeld nicht ab, wenn man die eher langfristig angedachten Entwicklungen am „ehemaligen Campus Bockenheim“ sowie  „südlich der Rödelheimer Landstraße“ einmal ausklammert.
  • Mit zunehmender Erschöpfung potentieller Innenstadtflächen wird Nachverdichtungsmaßnahmen, Baulückenschließungen sowie der Sanierung oder Umwidmung von Büroprojekten/-flächen in Wohnungsbauvorhaben im zentralen Frankfurter Stadtbereich eine noch größere Bedeutung als bereits jetzt zuteil werden.
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