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Immobilienmarkt Hamburg

 

Einschätzung des Hamburger Wohnimmobilienmarktes Mitte des Jahres 2011

  • Hamburger-Potenziale-2011-trimagIn Hamburg sind in Anbetracht von Einwohnersteigerung und damit verbundener Nachfrage in den letzten Jahren viel zu wenige Wohnungen gebaut worden. Als Folge dieser Fehlentwicklung kam es zu einer Immobilienpreissteigerung in allen Segmenten. Die Steigerung erfolgte kontinuierlich, deutlich und hält weiterhin an. Dieser Umstand ist günstig für Investoren, jedoch schlecht für Käufer oder Mieter, die teilweise sogar schon Bewerbungsmappen ausfüllen müssen, um an eine Wohnung zu gelangen.
  • Statt der durchschnittlich 3.000 pro Jahr fertig gestellten Wohnungen der jüngeren Vergangenheit sollen in den kommenden Jahren nun ca. 6.000 Einheiten per anno errichtet werden, um die Nachfrage in ausreichendem Umfang bedienen und den Preisanstieg verlangsamen zu können.
  • Der forcierte Neubau von Wohnungen ist unbedingt nötig, da die Stadt weiterhin wächst. Von 2000 bis 2009 sind pro Jahr im Durchschnitt 8.500 Personen mehr nach Hamburg zu- als aus der Stadt fortgezogen, wenngleich es in den Jahren 2008 und 2009 deutlich weniger als in den Jahren zuvor waren. Absolut betrachtet suchen jedes Jahr alleine ca. 83.000 neu von außerhalb zuziehende Personen eine Wohnung in Hamburg.
  • Wichtig im Hinblick auf die Wohnungsnachfrage ist das Verhältnis Anzahl der Wohnungen zu Anzahl der Haushalte. Während sich die Anzahl der Wohnungen in den letzten Jahren nur um 3,6 % erhöht hat, ist die Zahl der Haushalte um 7,6 % angewachsen. Der drastische Anstieg der Haushalte bildet ein klares Indiz für die Singularisierung der Gesellschaft. Hamburg verfügt über einen sehr hohen, wenn nicht sogar den höchsten Anteil an Singlehaushalten in Deutschland. Demnach werden ca. 53 % aller Hamburger Haushalte durch Singles gebildet (Ein-Personen-Haushalte). Die Tendenz der Singularisierung verstärkt sich weiterhin und muss notwendigerweise auch bei der Umsetzung von Projekten berücksichtigt werden.
  • Aufgrund des stadtweiten Mangels an Wohnraum verzeichnen mittlerweile auch Lagen südlich der Elbe eine verstärkte Nachfrage. Folgerichtig steigen auch dort die Preise. Inwiefern dieser zusätzliche Nachfragetrend längerfristig anhalten wird, vermögen aktuell jedoch weder Makler noch Investoren zu beurteilen. Bestreben des Senats ist es allerdings, in den bislang eher weniger nachgefragten Bezirken eine dauerhafte Akzeptanz zu gewährleisten, was unter anderem auch durch Aufwertungsmaßnahmen gelingen soll. Weiterhin gilt jedoch wie in fast allen Großstädten, dass sich ein Standort umso besser vermarkten lässt, je näher er an der Innenstadt liegt.
  • Ein jüngst zwischen dem Senat und den Bezirken geschlossener Vertrag soll dafür sorgen, dass zukünftig pro Jahr ca. 6.000 neue Wohnungen auf den Hamburger Markt kommen. Bei Projekten mit Mietwohnungsanteil sollen 30 % dieser Wohnungen öffentlich gefördert sein. Prioritär sollen nach Wünschen des Senats preisgünstige und Wohnungen in Innenstadtnähe errichtet werden.
  • Die Bezirke sind nunmehr angehalten, ein Wohnungsbauprogramm zu entwickeln, damit sie den je Bezirk festgelegten Volumina an jährlichen Baugenehmigungen gerecht werden können.
  • Für Investoren ist es wichtig zu wissen, dass Hamburg bei stadteigenen Grundstücken zumeist sehr genau vorgibt, welcher Art die anstehende Bebauung sein soll. Auf diese Art und Weise soll eine verstärkte Orientierung auf hochpreisige bzw. Luxussegmente verhindert werden.
  • Da Hamburg sehr großen Wert auf die Beteiligung der Bürger bei der Planaufstellungen legt und selbige dieses Angebot gerne annehmen, ist mit verlängerten Verfahren zu rechnen, bis ein Projekt tatsächlich angegangen werden kann.

 

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